El desánimo frena las expectativas
NO llegan a la categoría de brotes verdes, pero en provincias como Huelva o Málaga la oferta y la demanda se están acercando. Cuando se advierten caídas de precios en la vivienda podemos encontrar dos tipos de información: la anecdótica, que presenta rebajas muy significativas en algunas ventas puntuales y la estadística, que recoge caídas relativamente pequeñas para la magnitud del desfase entre oferta y demanda de viviendas.
Esto lleva a una situación peligrosa, pues los compradores se apoyan en la información anecdótica y esperan rebajas muy sustanciales en las viviendas que pretenden comprar; y las estadísticas dan pie a la idea de que es mejor esperar, pues los precios parece que no han caído lo suficiente. Por este motivo se ha dicho que nuestro mercado de la vivienda no se ajusta por la vía de los precios sino de las cantidades; esto es, los precios resultan rígidos a la baja y por eso se efectúan menos operaciones de compraventa.
Las transacciones proporcionan una información muy interesante para ver la evolución del sector y sus perspectivas. Se compara lo que ocurría en el año 2004 con 2009 y 2010. En aquel año en Andalucía se realizaban el 17% de las transacciones inmobiliarias de España, destacando ampliamente la provincia de Málaga, que efectuaba el 25% de toda Andalucía, seguida por Sevilla, 18%, Cádiz y Almería, 14% y 13%, y las demás provincias entre el 8% y el 6%.
Esta estructura de los porcentajes se encuentran prácticamente igual en 2010, incluso Andalucía sube en transacciones a un 18% de España, pero sobre un número de operaciones que se ha reducido prácticamente a la mitad. Exceptuando Granada, donde la reducción de operaciones es un discreto 25%, en las demás provincias la compraventa de viviendas cae entre un 40% y un 60%, lo que indica la magnitud del problema. Esto da origen a unas malas expectativas respecto a la promoción y su financiación, y se propaga a todas las actividades vinculadas al sector de la vivienda, creando un círculo vicioso de caída de la actividad económica, falta de capacidad de demanda de vivienda, y desánimo en el mercado.
Las cifras de que hablamos son importantes, pues si en 2004 se realizaban 848.000 transacciones en España, caen a 433.500 en 2010; y las 147.500 de Andalucía se quedan en poco más de 78.000. Hay una cierta discusión sobre la naturaleza de estas operaciones, pues algunas se realizan por entidades financieras con acreedores, estableciendo luego un régimen de alquiler; pero sea cual sea el caso, se trata siempre de operaciones de compraventa que fijan un precio de referencia en el mercado.
Es de interés comparar 2009 y 2010. Para este año se ha proyectado la información existente hasta el tercer trimestre teniendo en cuenta el comportamiento tradicional del último trimestre, y el resultado muestra un cambio de tendencia y disparidad notable entre las provincias andaluzas. En el conjunto hay una caída media del 12% frente al 6,5% de España; sin embargo, en ese 12% está el incremento de operaciones inmobiliarias en Huelva en más de un 4% y la reducción en Granada en un 21%. Esto indica que se están produciendo ya ajustes locales y que en determinados mercados la oferta y la demanda se están acercando, mientras que en otros hay aún una brecha.
Las implicaciones de considerar mercados particulares son importantísimas para compradores y vendedores, inversores y promotores, porque indica que en algunas provincias andaluzas, que han sufrido de forma muy aguda la caída de operaciones inmobiliarias, se puede estar dando una cierta estabilización. Es el caso, por ejemplo, de Málaga, que supone más de la cuarta parte del total de las transacciones inmobiliarias, y que cae entre 2004 y 2010 un 45%; sin embargo, entre 2009 y 2010, quitando el caso excepcional de Huelva, es la que cae menos, un 8%.
Esa posible vuelta al equilibrio en el mercado de compraventa, junto con un moderado ajuste de los precios, puede hacer que 2011 no sea un año tan negativo para el sector en comparación con los anteriores. Pero esto no es algo a lo que haya que asistir impasibles; sin duda hay medidas que ayudarían a consolidar esa estabilidad. Una vez que los apoyos actuales a la demanda dejen de tener efecto, habría que buscar otros como facilitar de verdad el acceso al crédito y liquidez para las operaciones; apoyar a las empresas en la busca de nuevos mercados para desarrollar su actividad; estructurar operaciones que resulten interesantes para inversores; y favorecer la concentración en el sector.
- Fuente: Diario de Sevilla
- URL: http://www.diariodesevilla.es/article/economia/867128/desanimo/frena/las/expectativas.html
- Autor: Cristina González Rojo
- Fecha: 24-12-2010
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